Minimalny wkład własny 2022

Kredyt hipoteczny cechuje jego celowość oraz długość trwania zobowiązania. Oznacza to, że środki pożyczane od banku, muszą zostać przeznaczone wyłącznie na określoną w umowie nieruchomość, a całość zobowiązania będziemy spłacać zwykle przez kilkadziesiąt lat. Aby bank miał pewność, że łączna kwota z odsetkami zostanie spłacona, minimalizuje ryzyko i jednocześnie zmniejsza wartość finansowania, wymagając wkładu własnego. Jaka jest jego minimalna wysokość w 2022 roku? Ile trzeba wpłacić, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Czym jest wkład własny?

Wkład własny wymagany przez banki to nic innego, jak określony procent wartości danej nieruchomości, który musimy wpłacić, aby bank zgodził się na finansowanie pozostałej części. Poprzez dokonanie wkładu własnego instytucje zmniejszają zaangażowanie swoich środków i jednocześnie minimalizują ryzyko wieloletniego finansowania. Zauważmy bowiem, że kredyt hipoteczny udzielany jest zwykle na okres od 15 do 35 lat, co wiąże się dużym ryzykiem braku jego spłaty.

Faktem jest, że instytucja dokonuje zabezpieczenia na nieruchomości, jednak wartość kredytu hipotecznego wraz z odsetkami rozłożonymi w czasie, jest znacznie wyższa od wartości samej nieruchomości. Jeśli bank pożycza nam 500 tys. zł, po 30 latach będziemy musieli spłacić około 830 tys. zł. Nie ma żadnej pewności, że wartość danej nieruchomości wzrośnie w tym samym czasie do podobnej kwoty. Kolejną sprawą jest to, że bank z naszej umowy robi tzw. papier dłużny, na podstawie którego sam może dalej pożyczać pieniądze. Z 500 tys. zł powstaje zatem przykładowo 830 tys. zł. Gdy nie spłacimy zobowiązania w całości, bank traci zysk z tej umowy, a tym samym częściową wartość swoich aktywów.

Dla przykładu podajmy tzw. kredyty subprime, które udzielane były w Stanach Zjednoczonych przed rokiem 2007. Banki “rozdawały” kredyty hipoteczne na lewo i prawo, praktycznie bez badania zdolności kredytowej wnioskujących. Otrzymywali je zarówno imigranci bez stałej karty pobytu, ale także osoby ze złą historią kredytową czy nieposiadający stałego zatrudnienia. Finalnie skończyło się to zapaścią na rynku nieruchomości oraz kryzysem finansowym, który dotknął nawet naszą część świata. Upadł wtedy także jeden z największych banków inwestycyjnych Lehman Brothers.

Nie możemy zatem dziwić się, że instytucje udzielające kredytów hipotecznych oczekują od nas wkładu własnego, jednak w przypadku wielu osób, może być to znacznym utrudnieniem w pozyskaniu kredytu.

Minimalny wkład własny 2022

Aktualną wysokość minimalnego wkładu własnego zasadniczo narzuciła na banki Komisja Nadzoru Finansowego, która w 2017 wydała tzw. Rekomendację S. Ma ona w znacznym stopniu regulować kwestię hipotek po tym, jak w sądach całej Polski masowo pojawiły się sprawy kredytów frankowych.

Prócz samej wysokości wkładu własnego – do czego przejdziemy za chwilę – KNF ustaliła także konieczność wprowadzenia przez banki ofert kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym lub okresowo stałym, co ma zmniejszyć konsekwencje ewentualnych wzrostów stóp procentowych i tym samym wysokości rat kredytów. Żadna z instytucji finansowych nie zdecydowała się jednak na wprowadzenie oprocentowanie stałego na cały okres kredytowania. Dostępne są bowiem oferty kredytów z okresowo – zwykle 5-letnim – stałym oprocentowaniem.

Aktualny minimalny wkład własny narzucony na banki przez Komisję wynosi 20 proc. wartości nieruchomości, jednak musimy dodać w tym miejscu, że nie jest to wymóg sztywny. KNF postanowiła bowiem zostawić zarówno bankom, jak i samym kredytobiorcom swego rodzaju furtkę, która pozwala na zaciągnięcie wieloletniego zobowiązania z niższym – 10-procentowym – wkładem własnym.

Tej wysokości wpłata własna jest jednak opatrzona koniecznością wykupienia dość kosztownego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. W praktyce zatem, jeśli jesteśmy zainteresowani zakupem mieszkania o wartości 500 tys. zł, wystarczy, że posiadamy “jedynie” 50 tys. oszczędności oraz odpowiednią zdolność kredytową, a większość banków powinna udzielić nam kredytu hipotecznego. Musimy jednak pamiętać, że dodatkowe ubezpieczenie, to także dodatkowy koszt, który będziemy musieli ponieść, spłacając go w comiesięcznych ratach. Będą one zatem wyższe nie tylko z uwagi na samą wartość finansowania, ale także spłatę ubezpieczenia.

Zerowy wkład własny? Tak, to możliwe

Wielu ekonomistów łapało się za głowę, gdy partia rządząca w połowie 2021 roku ogłaszała tzw. Polski Ład, którego jednym ze sztandarowych zapisów jest “kredyt bez wkładu własnego”. Konkretnie polegać ma on na tym, że Bank Gospodarstwa Krajowego udzieli Polakom gwarancji, które banki komercyjne będą akceptować, udzielając kredytów. W praktyce zatem wszystkie osoby, które nie posiadają oszczędności na wkład własny i spełniają warunki zapisane w ustawie, będą mogły wziąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości. Czym różni się to od subprime? Cóż, wyłącznie tym, że kredytobiorca musi wykazać się zdolnością kredytową, a Skarb Państwa “zagwarantuje” spłatę części (maks 20 proc.) wartości kredytu. 

Pamiętajmy jednak, że zaciągając kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, jesteśmy zobligowani do spłaty 100 proc. wartości nieruchomości, a sam kredyt opiewa na znacznie wyższą kwotę. Co za tym idzie, zapłacimy także znacznie wyższe odsetki. Finalnie może się to skończyć tym, że kupując nieruchomość o wartości 500 tys. zł, po 30 latach zapłacimy za nią ponad milion złotych.

Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu zobowiązania z niskim lub zerowym wkładem własnym, warto skonsultować się z niezależnym ekspertem kredytowym, który współpracując z wieloma bankami w kraju, pomoże wybrać najlepszą ofertę kredytową oraz przedstawi ewentualne ryzyka związane z niskim wkładem.

Zdjęcie główne: Pexels