Czy warto refinansować kredyt hipoteczny?

Podczas zaciągania kredytu hipotecznego wydaje nam się, że oferta banku, na którą się zgodziliśmy, jest atrakcyjna, a miesięczne raty nie będą dla nas zbyt dużym obciążeniem. W miarę upływu czasu może okazać się jednak, że zarówno w pierwszej, jak i drugiej kwestii albo się myliliśmy, albo na horyzoncie pojawiły się lepsze oferty banków.

Kilkudziesięcioletnie zobowiązanie to naprawdę duże wyzwanie, warto zatem rozważyć ewentualną zmianę warunków kredytu w trakcie jego trwania lub rozejrzenie się za ciekawszą ofertą w innej instytucji i przeniesienie kredytu do niej, czyli refinansowanie.

Refinansowanie kredytu hipotecznego

Jak już w dużym uproszczeniu napisaliśmy na wstępie, refinansowanie potocznie nazywane jest z przeniesieniem kredytu do innego banku. W praktyce polega to na zaciągnięciu nowego zobowiązania w innym banku, który spłaci nasz kredyt w banku macierzystym, a my – jeśli dobrze wybraliśmy nową ofertę – możemy na tym zyskać finansowo. Jak?

Załóżmy, że kilka lat wcześniej zaciągnęliśmy 25-letnie zobowiązanie hipoteczne w banku A. Instytucja wyliczyła nam łączny koszt kredytu, na który składa się m.in. oprocentowanie, marża, prowizja za udzielenie, ubezpieczenia i inne koszty, które mają wpływ na naszą miesięczną ratę. W miarę upływu czasu widzimy, ze na rynku pojawiają się oferty nieco, a niekiedy znacznie atrakcyjniejsze od tej, którą otrzymaliśmy sami. To dość irytujące prawda? Chodzi przecież od wieloletnie zobowiązanie, więc dlaczego mamy spłacać droższy i mniej atrakcyjny kredyt, gdy nas sąsiedzi korzystają z lepszych ofert?

Dochodzimy do sytuacji, w której czujemy się poszkodowani i oczekujemy lepszych warunków kredytowych. Przed nami bowiem kolejne kilkaset rat kredytu. Swoją drogę o lepsze warunki możemy rozpocząć od udania się do banku i renegocjowanie umowy, jednak w praktyce bardzo wiele banków, będzie miało “gdzieś” nasz wniosek np. o obniżenie marży.

Niestety, ale w znakomitej większości przy jednym kredycie hipotecznym renegocjowanie umowy naprawdę nie jest łatwe. W takiej sytuacji najprostszą drogą będzie przejrzenie ofert innych banków, a następnie przeniesienie posiadanego zobowiązania do jednego z nich. Jak? O tym poniżej.

Jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku

Zacznijmy od tego, że bardzo często “lepsza oferta” wcale nią nie będzie. Na koszt kredytu hipotecznego składa się wiele czynników, więc to, że w reklamie TV widzimy niższą marżę lub zerową prowizję nie znaczy, że bank nie będzie ich sobie rekompensował innymi dodatkowymi kosztami. To zdarza się naprawdę często, więc podczas refinansowania zawsze polecamy skorzystanie z pomocy eksperta kredytowego, który posiadając dostęp do ofert kilkunastu banków, będzie w stanie wybrać dla nas tę, która faktycznie pozwoli na oszczędności.

Jeśli rozważamy samodzielne wykonanie refinansowania kredytu hipotecznego, w pierwszej kolejności musimy zwrócić uwagę na wszelkie koszty z tym związane i dokładnie wyliczyć potencjalne oszczędności lub ich brak. W marginalnych sytuacjach potrafi dojść do sytuacji, w której zamiast zyskać, możemy nawet stracić. W wielu przypadkach na refinansowaniu wychodzi się po prostu na zero.

Co wziąć pod uwagę podczas refinansowania?

Na sens (lub jego brak) refinansowania pod kątem ekonomicznym dla naszego budżetu wpływ będą miały przede wszystkim:

• Marża banku A i banku B.
• Prowizja za uruchomienie kredytu w banku B.
• Prowizja za wcześniejszą spłatę w banku A.
• Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu w banku B. Myślmy perspektywicznie i długoterminowo. To, że dziś decydujemy się na ten bank, nie znaczy, że za 5 lat, nie będziemy chcieli dokonać kolejnego refinansowania.
• “Niezbędne” ubezpieczenia kredytu w banku B i koszty z tym związane.
• Usługi dodatkowe, które będzie nam oferował z umową kredytową bank B. Czasem to właśnie one decydują o tym, czy realnie będziemy płacić mniej, niż w poprzednim banku.
• Okres kredytowania w banku B. Jeśli zależy nam na wydłużeniu czasu trwania umowy kredytowej, np. celem zmniejszenia rat, dowiedzmy się, czy mamy taką możliwość.

Są to absolutne minima, które musimy wziąć pod uwagę, gdy myślimy o przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku.

Gdy już jesteśmy zdecydowani na daną ofertę, oszacowaliśmy realne plusy i minusy refinansowania, musimy udać się do banku B i poprosić o dokładną kalkulację. Jeśli będzie się ona pokrywać z naszymi wyliczeniami, możemy przejść do formalności. W praktyce wygląda to tak, że składamy w nowym banku wniosek o przeniesienie kredytu, dostarczamy bankowi wszelkie niezbędne dokumenty – tak samo, jak podczas starania się o kredyt przed zakupem mieszkania -, a bank dokonuje weryfikacji naszych możliwości. Jeśli decyzja jest pozytywna, możemy przejść do zawarcia umowy, po której bank uruchomi kredyt i spłaci nasze zobowiązanie w banku macierzystym.

Ze zmianą banku wiążą się naturalnie zmiany we wpisie do księgi wieczystej, więc będziemy musieli przejść proces, który znamy z początku naszej drogi o kredyt mieszkaniowy. Na zakończenie otrzymamy nowy harmonogram spłat i od teraz będziemy spłacać raty na rzecz nowego banku. Jeśli refinansowanie było przemyślane, możemy zyskać od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych w perspektywie całego okresu kredytowania. Jeśli dokonaliśmy złego wyboru, w najlepszym wypadku wyjdziemy na 0. Jeśli zaś zrobiliśmy to po omacku, możemy liczyć się ze stratą…

Zdjęcie główne: Unsplash